בדיקות התכנות

download.png
1200px-Flag_of_the_United_Kingdom.svg.png

לימוד והבנה של הפוטנציאל הגלום במגרש

Whether you are a private client or a representative of a company, the first step of approaching a  project is with a feasibility study in order to unravel the potential as well as the risks.

בדיקת התכנות וחשיפת הפוטנציאל הגלום במגרש או מתחם מרובה חלקות לפי רמות שונות של השקעה בזמן, כסף ואנרגיה. בחינת והשוואת החלופות מבחינת כלכליות, פוטנציאל יזמי, משך זמן הכנת התכניות ו/או ההיתרים כמו גם תכנון מקדמי בכדי לבחון את האפשרות לניצול הזכויות

חשיפה הפוטנציאל וניתוח האפשרויות ליישום לאור המגבלות, ההזמדנויות, החסמים והתכניות החלות על המתחם

Different-layers-of-data-can-be-combined

על מה אנחנו מדברים

בדיקות התכנות מהוות את הצעד הראשון בלימוד והבנה של הפוטנציאל הגלום במתחם. מעבר לנתונים היבשים של מה מתור לבנות במתחם, ישנה גם בחינה מעמיקה יותר של מה ניתן בפועל לבנות. לעיתים לא מדובר על אותו דבר ולכן אנו עושים הבחנה בין זכויות הבניה לפוטנציאל .הבינוי במתחם הספציפי. גם לאחר שהבנו מה מותר ומה אפשר, יש כמה דרכים להגיע לאותם מספרים וכאן נכנס שחקן שלישי למשחק - שיווק

איך אנחנו עושים את זה

א. בדיקה מקדמית של זכויות הבנייה
ב. בדיקת מקדמית לחלופות תכנוניות במתחם
ג. בדיקה ראשונית לכלכליות הפרויקט

ד. בדיקה של ערכי הנדל"ן בסביבתו הקרובה של הפרויקט
ה. הערכת עלויות הריסה, בנייה, היטלים, מיסוי, מכירה ועוד
ו. ניסוח חוות דעת להתנעת הפרויקט גו/נו גו 

למה אנחנו עושים את זה

לא ניתן באמת להתחיל פרויקט ללא מענה ראשוני לפחות על מספר שאלות חשובות מאוד באמצעות בדיקת התכנות :

כמה יעלה הפרויקט ומה היחס של עלות זו לרווחים הצפויים ?

מה הפרוגרמה הצפויה לפרויקט ? איך מיטבי לתכנן זאת ?

כמה זמן זה יקח ? אילו הפרעות לפעילות במגרש/סביבתו זה יגרום ?

מה החסמים ? ההזדמנויות ? ההגבלות ? האילוצים ?

מענה לשאלות אלו מעלה בדרך כלל מידע חשוב בנוגע לא רק למה מותר לבנות במגרש אלא מה אפשר לבנות ומה כדאי לבנות

ולפעמים גם מענה לשאלה - מתי

הצגת הפוטנציאל הגלום במתחם עכשיו, בעתיד הקרוב ובעתיד היותר רחוק

בעבור מי אנחנו עושים את זה

בין אם מדובר בלקוח פרטי או בנציג של חברה גדולה, השלב הראשון בהתחלתו של מימוש רעיון לפרויקט בינוי יהיה תמיד בדיקת ההתכנות. תמ"א 38, תכנית התחדשות עירונית, בנייה פרטית או פרויקט פינוי-בינוי גדול - כולם מתחילים בבדיקת זכויות אשר משולבת בבדיקת התכנות תכנונית. חשוב להדגיש שלפעמים שתי הבדיקות הללו מעלות תוצאות שונות ויש להצליב את הנתונים בכדי להבין לעומק את הפוטנציאל הגלום במתחם

WHY

The main purpose of a Feasibility Study for building construction before embarking on a project is to:

  • Understand if the project is viable.

  • Establish initial option bearing in terms of design and build areas which then relate to capital and operational costs understanding and programme formation.

  • The Feasibility Study for building construction provides the core information required to undertake further reports such as a business case, project execution plan and strategic brief.

1_ptOoCAh8OGcNlUTJo6nccQ.png

הבנת מסקנות הבדיקה והחלטה על אפיקי ההתקדמות

STAGE A - Understanding what can be built today with the current urban plans. Meaning what can be built by filing a permit request with the city hall.

DURATION:

1-2 years until beginning of construction

STAGE B - Understanding what urban plan can be filed with the city hall (local authority) and then proceed with the permit.

DURATION:

2-3 years for the urban plan

permit can be designed simultaneously 

STAGE C - Understanding what urban plan can be filed with the district's committee according to mass transit transportation systems and public services offered

מגורים

שירות

משרדים

מסחר

ציבורי

חניה

בדיקות התכנות, פוטנציאל תכנוני ומה שבניהם

 

הניצוץ הראשון של פרויקט בנייה מצית תהליך תכנון והוצאה לפועל של רעיון למבנה. אבל עוד לפני שאנו מניחים לבנה על לבנה ועוד לפני שנבקש מהדחפור להתניע, עלינו לבחון תחילה את הפוטנציאל התכנוני במתחם עליו ראינו בעיני רוחנו את החלום מקבל יסודות, קומות, חלונות, עמודים וכן הלאה.

 

על אף המהפכה בעולם המידע התכנוני ומערכת הגשת והנגשת התכניות העירוניות ובקשות הרישוי, ניכר שעדיין ישנם פערים גדולים לגשר עליהם. מעבר להצפת המידע הנוגע לזכויות הקיימות בחלקה, יש למשל את הזכויות שניתן לייצר על החלקה ובה בעת

יש את מה שניתן בפועל לתכנן, לאשר ולבנות מטעמי מגבלות הנדסיות, חוקים ותקנות וכמובן, כלכליות.

 

דוגמא א' : מותר אבל אי אפשר

 

המגרש - על חלקה מסחרית קטנה בשכונה מגורים בנויה ומאוכלסת ברחובות עומד מגרש ריק, ולא סתם מגרש ריק אלא מגרש ריק שמוצע למכירה די בזול. על המגרש ישנן זכויות למבנה בן כ-500 מ"ר שטחים עיקריים למסחר על גווניו.

 

הלקוח - יזם בתחילת דרכו, מבקש לבחון טרם רכישת המגרש את התכנון האפשרי ואולי כבר להתחיל לשווק את החנויות העתידיות שכן כביכול ניתן מחר להגיש תכניות להיתר ולהתחיל לבנות.

 

זכויות - אכן מבדיקה שנעשתה על המתחם עלה כי ישנן זכויות בנייה בסדר גודל של כ-500 מ"ר שטחים עיקריים למבנה מסחרי. ועושה רושם גם שהקמת מבנה מסחרי שכזה בשכונת מגורים קיימת יהיה מיזם רווחי.

 

כביכול, על פניו, עושה רושם שניתן לבנות כאן מבנה שיאוכלס במהרה ויביא רווח נאה לבעליו. נכון ?

 

בדיקה תכנונית - לאחר הצפת זכויות הבניה החלות על המגרש נעשה מהלך של תכנון מקדמי. מדובר על שרטוטים ראשוניים, מופשטים של המבנה על רכיביו השונים : חנויות, מחסנים, חלקי שירות כגון מדרגות, מעליות וחדרים טכניים... ולאט לאט המגרש מתמלא והמבנה מקבל צורה.

 

- אבל -

 

המבנה לא עומד לבדו. מה בנוגע לחניות ? מרחב תמרון למשאית לפינוי אשפה ? מרחב תמרון למשאית לפריקה והעמסה של סחורה ? לאט לאט ננגסו עוד ועוד חלקים מהמבנה עליהם נאלצנו לוותר בכדי להצליח לענות על תקני החניה באזור, תקני התברואה של העיר וביצוע התפעול השוטף של המבנה. ניסינו תכנון שונה ועוד חלופה ואפילו נבחנה האפשרות של לחנות על גג המבנה, ללא הצלחה מרובה.

 

נקודת האיזון בין המענה לתקני החניה ותנועה לבין הבינוי עמדו על ניצול של כ-35% מזכויות הבניה הקיימות. כלומר מותר לבנות כ-500 מ"ר אבל בפועל לא ניתן.

 

כמובן שהיזם ירד מהרעיון של לרכוש את חלקה והודה לנו על שחסכנו לו הפסד כספי על קניית מגרש שלא ניתן לנצל עליו את הזכויות שלפיהן הוא תומחר.

 

 

דוגמא ב' : עושה רושם שכן, אבל לא

 

לקוח בא אלינו לבחינת הפוטנציאל לבניית 5 עד 7 יחידות דיור לקראת חתימה על עסקה לקנית הזכויות של חצי חלקת מגורים ברמת גן.

 

לחלקה שני בעלים. לשניהם זכויות שוות בחלקה, קרי חצי מהחלקה לבעלים א' וחצי שני לבעלים ב'. בעבר הרחוב הוקמו בחלקה שתי וילות אשר חלקו קיר משותף. שתי יחידות דיור צמודות על אותה החלקה, יחידת דיור אחת לכל אחד מהבעלים.

 

מבדיקה שנעשתה עלה כי במרוצת השנים הוגדלו הזכויות על החלקה בעקבות אישורן של תכניות בניין עיר אלו ואחרות. בעלים א' ביקש לנצל את זכויות הבניה על מחצית החלקה אשר בבעלותו ואף קיבל אישור לכך מבעלים ב'.

 

המצב החדש בחלקה : בחצי של בעלים א' נבנו 5 יחידות דיור, במבנה בן 6 קומות, תוך כדי ניצול מחצית מזכויות הבניה החדשות בחלקה. ובחצי של בעלים ב' נותרה הוילה בת הקומה האחת בעינה.

 

על פניו הוצגה העסקה ללקוח כקניה של חצי חלקה ועליה האפשרות לבנות "תמונת ראי" של אשר נבנה בחצי השני של החלקה, קרי 5 יחידות דיור במקום האחת הקיימת.

 

- אבל -

 

הבדיקה העלתה נושא נוסף. אמנם נכון שנוצלו בחלקה של בעלים א' רק מחצית משטחי הבניה אשר מאושרים מתוקף תכניות קיימות. ונכון שבנייה זו נעשה באישור של בעלים ב'. אבל מעבר למטרים הרבועים המאושרים לבניה על החלקה ישנה גם מגבלה של יחידות דיור. מגבלה שמציינת 6 כגבול עליון.

 

חשבון פשוט מגלה תמונה בעייתית מאוד. על החלקה של בעלים א' נבנו 5 יחידות דיור ועל חלקה ב' קיימת יחידת דיור נוספות. סה"כ קיימות על החלקה 6 יחידות דיור. אמנם בעלים של חלקה א' השתמש רק במחצית משטחי הבניה המאושרים לחלקה אבל בה בעת השתמש ב-5 מתוך 6 יחידות הדיור המאושרות לבניה.

 

יש לציין כי חצי החלקה תומחרה על פי פוטנציאל בינוי של 5 יחידות דיור במקום זו הקיימת בעוד שבפועל לא ניתן יהיה לבנות נוספות במקום האחת הקיימות...

 

כמובן שגם כאן היזם ירד מהרעיון של לרכוש את חלקה והודה לנו על שחסכנו לו הפסד כספי על קניית מגרש שלא ניתן לנצל עליו את הזכויות שלפיהן הוא תומחר.

 

דוגמא ג' : אפשר X עכשיו או 10X אחר כך

 

לפעמים הפוטנציאל הגלום בחלקה אינו טמון במה אפשר לבנות היום אלא במה שאפשר יהיה לבנות בסופו של תהליך זה או אחר. כמובן שלזמן יש גם תמחור ולכן למשך התהליך משמעות מכרעת. אי לכך ובהתאם לזאת כאשר מדברים על הפוטנציאל הגלום בחלקה בזכויות עתידיות נבקש לבחון ריצה למרחקים שונים :

  1. ספרינט סיום - מימוש זכויות קיימות קרי מה אפשר לבנות היום על ידי הגשת בקשה להיתר.

למשל על חלקה קיימות זכויות בנייה בסדר גודל של כ-120% מתוקף תכנית בניין עיר משנת 1981.

כלומר אם שטח החלקה עומד על כ-2 דונמים, זכויות הבניה עומדות על כ-2,400 מטרים רבועים.

קבלת היתר לפי תכנית בתוקף עשויה לקחת כשנה וחצי - שנתיים.

  1. ריצה לטווח קצר - תכנית בניין עיר (תב"ע) שניתן להגיש במסלול הקצר של סמכות מקומית.

למשל ברשות מקומית אשר יש לה תכנית מתאר כוללנית בתוקף, ניתן להגיש תכנית בסמכות

מקומית להעצמת זכויות בהתאם להיקפים המצוינים בתכנית המתאר. תכנית בסמכות מקומית

שאינה פורצת תכנית המתאר הכוללנית עשויה לקחת כשנה וחצי עד שנתיים לאישור. זאת כמובן

בנוסף לשנה וחצי - שנתיים שיקחו להיתר.

  1. ריצה לטווח בינוני - תב"ע שניתן להגיש במסלול סמכות מחוזית.

למשל הגשת תכנית להגדלת זכויות הבניה ברשות מקומית ללא תכנית מתאר כוללנית בתוקף

בתמורה להפרשות לצרכי ציבור משטח החלקה או לחילופין בתמורה לבינוי ציבורי בשטח החלקה.

דוגמה : העצמת הזכויות מ-120% ל-350% בתמורה לבינוי אשכול גני ילדים בקומת הקרקע.

  1. ריצה לטווח ארוך - תב"ע במסלול מחוזי בהסתמך על העצמת זכויות מתוקף תכניות ארציות.

למשל העצמת זכויות מ-120% בנייה לפי תכנית תקפה, ומעבר ל-500% המוקנות בתכנית המתאר הכוללנית עד ל-1,000% בנייה בעקבות (דוגמה) מיקום החלקה : על צומת רחובות ראשיים בעיר מרכזית בה עובר קו מטרו וקו רכבת קלה. אמנם מדובר על פריצה משמעותית של סל הזכויות שבתוקף וסל הזכויות המאושר לאחר מסלול של אישור תב"ע חדשה אך עדיין בר השגה במסגרת מדיניות מחוז ת"א להעצמת זכויות בקרבה למערכות תחבורה עתירות נוסעים (מתע"ן).

 

נדמה שמובהקת ההמלצה לבדיקת התכנות מקיפה אשר כוללת -

א. סקירת מצב קיים - מה בנוי היום ? כמה יח"ד ? כמה שטחים עיקריים ? כמה שטחי שירות ?

ב. בחינת זכויות קיימות - כמה מותר לבנות לפי תב"ע תקפה ? האם נותרו זכויות בנייה לא ממומשות ?

ג. בחינת זכויות מתוקף תכנית בסמכות מקומית - האם ניתן להוסיף זכויות באמצעות תב"ע בסמכות מקומית ?

ד. בחינת זכויות מתוקף תכנית בסמכות מחוזית - האם ניתן להוסיף זכויות באמצעות תב"ע בסמכות מחוזית ?

ה. בחינת העצמת זכויות מתוקף קרבה למערכות מתע"ן -האם ניתן להוסיף זכויות בעקבות קרבה למתע"ן ?

ו. בחינת התכנות המימוש - (אולי הבדיקה הכי חשובה) האם ניתן לממש את הזכויות במגרש הספציפי בעקבות מגבלות קיימות וצפויות ? (מגבלות כמו גיאומטריה, כלכליות, זמן וכו'...)

 

שאלות ? בקשות ? רצון להתייעצות ?

אנא אל תהססו לפנות אלינו בכל עת, נשמח לעמוד לרשותכם.

Ben - BC - 01.jpg