Search
  • Ben Kotlar

תמ"א 38/1, 38/2, 38/3

Updated: May 15

התחדשות עירונית בישראל במסגרת תמ"א 38 על שינוייה

הסבר על קצה המזלג, דוגמאות, הזדמנויות וחסמים



התחדשות עירונית בישראל

התחדשות עירונית בישראל היא תהליך של שיפור ועדכון רקמות עירוניות. תכליתו העיקרית של תהליך  היא להביא להשבחה של תנאי המגורים, סביבת המחיה של הדיירים ואיכות חייהם. בישראל התחדשות עירונית מבוססת על מודל המימון הפרטי - היזם מקבל את הזכות לבנות יחידות דיור חדשות במתחם ההתחדשות, ובתמורה בונה מחדש או משביח

את הדירות הקיימות. מערכת התמריצים הנוכחית מתבססת על הגדלת מקדם ציפוף הדיור

אפיקי ההתחדשות העירונית בארץ : תמ"א 38, פינוי-בינוי ותב"ע מקומית

בכל אחד מאפיקי התקדמות אלו משרד אלפא-אדריכלים מציע מתן שירותים ברמה הגבוהה ביותר


תמ"א 38   |   חיזוק ותוספות ו/או בנייה חדשה

תמ"א 38 כמו גם תכניות ההתחדשות העירונית של הרשויות המקומיות נועדו לסדר את סל התמריצים ליזם למבנים אשר נבנו טרם 1980 ואינם עומדים בתקן רעידות אדמה ו/או לא מכילים מרחבים מוגנים לעתות בהם הם נדרשים.

כיום התמורה ליזם בעבור יישום פרויקטים תמ"א 38 מוסדרת באופן רשמי ברוב הרשויות המקומויות על ידי תכניות בניין עיר (תב"ע) מקומיות מטעם הרשות. המשמעות היא שבין אם מדובר בחיזוק ותוספות ובין אם מדובר בהריסה ובנייה מחדש ניתן כיום לדעת בדיוק מה ניתן לבנות, מה התמורה ליזם ומה התמורה לדיירים הנוכחיים

מסלול חיזוק ותוספות - הכינוי תמ"א 38-1 כבר אינו עדכני אך עדיין בשימוש  והכוונה בשימוש רב ככל הניתן במבנה  הקיים תוך הרחבת הקומות הקיימות והוספת קומות נוספות. בכל עת עומלים על עדכון תכנית המתאר הארצית, מספר 38, קרי תמ"א 38 בכדי להתאים את המצב התמריצים ליזם למצב בשטח ולאפשר לפרויקטי התחדשות עירונית אלו להתרחש


לדוגמא נקח מבנה בן 5 קומות בתל אביב


 לפי תכנית ההתחדשות העירונית של העיר

 אשר מגדירות את סל התמריצים של התמ"א

(במקרה זה תכנית רובע 4 : 3729/א)

ניתן על גבי המבנה הקיים לבנות 2 קומות

וקומה גג נוספת חלקית. זאת כמובן

בנוסף על הרחבת הקומות הקיימות



מסלול הריסה ובנייה מחדש - הכינוי 38-2 גם כן אינו עדכני אך עדיין נעשה בו  שימוש והכוונה להריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש במקומו על בסיס נתוני המבנה הקיים בתוספת התמריצים ליזם. ברוב המקרים קומות המבנה החדש תהיינה מעט גדולות מקומות המבנה הקיים, יכילו מרחבים מוגנים ומעליות, המבנה יהיה בעל יותר קומות מקודמו ויכיל קומות חניה לטובת הדיירים הקיימים והחדשים


לדוגמא נקח מבנה בן 5 קומות בתל אביב

 לפי תכנית ההתחדשות העירונית של העיר

 אשר מגדירות את סל התמריצים של התמ"א

(במקרה זה תכנית רובע 4 : 3729/א)


ניתן במקום המבנה הקיים לבנות מבנה בן 8 קומות עם דגש על נסיגות חוזרות בשתי הקומות העליונות כחלק מחזון התכנית


ההבדל בין פינוי-בינוי לתמ"א 38

בעוד שבמסגרת תמ"א 38 התמורה לדיירים הקיימים וליזם ברורה כמו גם זכויות הבנייה האפשריות, במסגרת פרויקטי פינוי-בינוי מחסומים רבים נפרצים ובדרך של הצעות אטרקטיביות לעירייה. הצעות כגון עירוב שימושים למתחם מגורים קלאסי אשר לאחר סיום התהליך יכיל גם, לדוגמא, גני ילדים ומשרדים לעירייה.

באופן זה ניתן להציע לרשות המקומית לספק השלמת חוסרים סביבתיים ל 

פרויקטי פינוי-בינוי (או בינוי-פינוי) הינם פרויקטי התחדשות עירונית לכל דבר רק שמערכת החוקים אליה הם כפופים גמישה בהרבה ונתונה להחלטות הרשויות בדרך של משא ומתן יותר מפרויקטי תמ"א 38 אשר הזכויות הנזקפות להם מוגדרים מראש וניתנים לחישוב

במסגרת פרויקטי פינוי-בינוי מחסומים רבים נפרצים ובדרך של הצעות אטרקטיביות לעירייה כגון הכנת עירוב שימושים למתחם מגורים קלאסי אשר לאחר סיום התהליך יכיל גם, לדוגמא, גני ילדים ומשרדים לעירייה. באופן זה ניתן להציע לרשות המקומית לספק השלמת חוסרים סביבתיים ל

1 view0 comments